建议内容:

　　关于加强二手房市场交易管理的建议

　　编号：911109　　领衔人：王艳秋　　代表团：西丰县　　　时间：2021-12-27

　　作为人们衣食住行的一个重要环节，住房问题已经成为人民街头巷尾热议的话题。近几年随着新楼盘的遍地开花，我市二手房市场也日趋活跃，发展前景十分广阔。但我市二手房交易市场在不断发展的进程中，始终存在着房地产经纪机构规模小、经营行为不规范、人员素质偏低、行业诚信经营状况令人堪忧等不容忽视的问题，住建局应当从当地实际情况出发，增强政府以及金融机构对二手房市场的支持力度，加强对房地产经纪机构的建设及监管，加强二手房市场的交易管理，加强房地产经纪机构与客户之间的沟通，从而推动我市二手房交易市场的健康发展。

　　一、主要问题

　　1、二手房交易的法律、法规尚不健全。相对于房产中介服务行业的发展势头而言，有关房产中介的法制建设是明显滞后的，各项法规与配套政策不完善，政策随意性较大，缺乏连续性。

　　2、行业发展不平衡。近几年我市各种房产中介发展很快，但存在明显的不平衡。虽然有大的连锁经营机构的加入，也有巷子里无照经营的小门脸。全市统一的房地产中介组织系统和管理网络还没有建立，多数房地产中介组织处于规模小、服务水平低、信息不畅通、相互间协调配套性差的状态。许多中介企业缺乏品牌意识，只图眼前的蝇头小利，抱着“挣一笔就跑”、“捞一把就撤”的想法，在社会上产生了极其恶劣的影响。

　　3、行业间存在恶性竞争。由于政府监管不力，一些房地产中介企业不仅采取无照无资质经营、出租资质证书等违规操作，还采取低价拉拢、给回扣等抢夺同行客户的不正当行为。行业恶性竞争还表现在资产评估不一。由于价格的制定没有统一标准，行业间竞争恶劣，严重干扰市场秩序，影响行业发展。

　　4、缺乏管理机制、经纪人素质参差不齐。房地产经纪人准入门槛低，导致目前我市二手房市场从业人员素质参差不齐。不少中介机构未在经营场所明示或未及时向工商部门备案其聘用或解雇的经纪执业人员情况，对执业人员缺乏管理机制，从而导致出租、出借经纪执业证书、同行间随意“飞单”、一个经纪人在两个以上经纪机构从事经纪活动或无经纪人执业资格从事经纪活动等现象时常发生。

　　5、合同不规范。消费者在委托中介机构进行房产交易过程中，除买卖双方签订房屋买卖合同外，还要事先与中介机构签订经纪合同，而绝大多数会忽略了经纪合同这一环，一般只是在买卖合同的附款中约定有关经纪事项，而在合同文本上，习惯使用由中介机构提供的自制格式合同。一些中介机构信用缺失，自制的合同中带有明显的偏袒性，甚至是欺骗性，有些就是霸王条款，致使消费者合法利益无法保障。

　　二、建议

　　1、改进监管方式，强化职能到位。市场局等相关部门要注重对房产中介服务业深层次的研究，抓住该行业的特点规律，积极探索监管新模式，进一步完善监管程序，把平面监管转变为立体监管，把传统监管转变为长效监管，在深化日常巡查制、投诉举报制、专项整治巡查制等监管方式的基础上，建立起快速发现、快速反映和快速处理机制，对一些轻微的违法、违规行为实行行政告诫制、市场警示制，逐步将过去单纯靠监督打击转变为监督打击与批评教育、劝诫、警告、引导、行政建议等手段相结合的管理服务上来。同时要坚持抓大放小，重拳出击，以点带面，形成“查一个案件，警示一批企业，规范一类行业”的良好格局。

　　3、健全二手房经纪机构的自律组织，完善市场化的监管机制。政府应鼓励并推进二手房经纪机构行业协会由虚转实，通过法律赋予协会应有的地位和权力，同时与政府部门进行必要的隔离，特别是采取公开、透明的方式，实现利益的彻底隔离，去掉行业协会的行政化色彩。与此同时，协会应由来自不同房地产机构的人员组成，凭借专业知识和丰富的市场经验，以及来自不同机构的利益制约，使协会真正发挥完善职业规范，以及强化市场监督的作用，促进经纪机构以及经纪人依法合规进行市场竞争，并为买卖双方以及其他相关方提供便于甄别的经纪机构及经纪人的信用信息。

　　4、优化维权网络，维护合法权益。充分发挥“12315”消费者申诉举报网络的作用，定期加强申诉、举报、处理结果信息的分析研究，及时掌握房地产经营中的动态情况及问题，采取相应的对策和行动，变被动监管为主动出击，通过受理消费者房产交易方面的申诉，积极调解房产消费纠纷，及时查处侵害消费者合法权益案件，切实维护购房、住房消费者的合法权益。

　　对市九届人大一次会议

　　第911109号建议的答复

　　王艳秋代表：

　　您提出的《关于加强二手房市场交易管理的建议》收悉，现答复如下：

　　随着“二手房”交易市场越来越活跃，越来越多的人通过房地产经纪机构购买存量房,对房屋经纪服务的满意度却不高,市市场监督管理局同市住建局等相关部门按照职责分工，各负其责，主要采取以下监管措施。

　　一、加强经纪机构经纪行为的监管，推动房地产经纪诚信经营

　　市住建局制定并印发了《关于对房地产经纪机构备案管理和启动存量房网签备案系统的通知》，要求房地产经纪机构在领取营业执照30日内到营业执照注册所在地，县（市）区政府房地产主管部门备案登记；推动构建以房屋网签备案制度为基础的房地产监测体系，市不动产登记中心将开始以存量房网签备案合同作为存量房屋交易、登记的重要依据；房地产经纪机构要严格按照《房地产经纪管理办法》等有关规定签订房地产经纪服务合同；积极探索建立房地产经纪机构及从业人员信用管理相关办法。

　　二、充分发挥合同行政监管职能，维护公平公正的二手房交易秩序

　　根据《合同违法行为监督处理办法》有关规定，积极提倡和引导房屋交易当事人使用合同示范文本，保障双方的合法权益，使双方权利和义务相对等。本着“突出重点、稳步推进、规范有效、查处有力”的工作原则，稳步推进二手房交易合同格式条款监管工作，切实维护公平公正的市场交易秩序。同时加强对基层执法人员合同监管业务能力培训，不断提升合同监管执法能力。

　　三、充分发挥市场监管职能，畅通消费者投诉举报渠道

　　落实全国 12315 平台本地化部署，充分发挥12315平台作用，及时掌握二手房交易的动态情况及问题，认真做好消费者投诉举报受理处理工作，在市场监管职责范围内积极调解消费纠纷，做到“第一时间受理、第一时间调查、第一时间反馈”，做到“件件有回音，事事有着落”，维护消费者的合法权益。

　　四、强化协调配合，推进二手房市场交易管理制度建设

　　住建局会同发改委、公安、税务等部门制定《beat365手机安卓版_bet28365体育_365网站余额截图持续整治规范房地产市场秩序工作实施方案（暂行）》，积极整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题，进一步加强市场监管、净化市场环境、改进政务服务、增进民生福祉，促进房地产市场平稳健康发展。加强行业主管部门的协作配合。开展联合检查，综合监管，引入外力提高效率。与相关部门各司其职、信息共享、工作联动，形成监管合力。严厉查处中介代理机构、发布不实信息、恶意炒作、制造“恐慌”氛围行为的企业或个人，引导市民理性消费。

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　　2022年5月18日